一個朋友告訴我的真實(shí)經(jīng)歷,終于知道,為什么別墅在二手房市場上,流動性這么差了。

甚至不能說是流動性差,而是幾乎就沒有什么流動性。

通常,買別墅的業(yè)主,很少有考慮投資的,因?yàn)槁斆鞯耐顿Y者從來不會選擇這種資金量龐大、接盤人少、流動性差,而且還極難帶來租金現(xiàn)金流回報的標(biāo)的。

這就是為什么,聽說過囤房囤寫字樓囤車位炒作的,沒聽說過炒別墅的。

簡單總結(jié)一下,二手房別墅基本都會遇到以下幾個流動性“硬傷”:

1、占用大筆資金,交易成本高

買別墅一般需要動用的資金量,都比較大,少則數(shù)十萬上百萬,多則大幾百萬。

當(dāng)然,如果買的別墅屬于那種花園很小的“經(jīng)濟(jì)適用墅”或者“排屋”,那就另說,但這種袖珍小別墅面積有限,住著也不舒坦。

買一半的剛需住宅,可以貸款,銀行對于房產(chǎn)的真實(shí)含金量,也會有一個評估房價的流程,相對來說比較規(guī)范,同一個小區(qū)的相似樓棟、戶型,都有一個參照系。

但是別墅不一樣,別墅的評估價,由于往往缺乏一定的參照系,而且成交量少,缺乏可比性,所以評估出來的價格,有的高,有的低。

再加上別墅總價一般都很高,評估價的高、低結(jié)果,相差可能會很多,不是幾萬塊的小數(shù)目。

此外,別墅交易的稅費(fèi)、中介、物業(yè)交割等費(fèi)用,都是一筆不小的數(shù)目,交易成本比一般的三居室、剛需、洋房高出不少。

所以,很多人買別墅,特別是二手別墅,基本上都是買來自住,不考慮投資收益方面。

2、買房的錢,距離真正住進(jìn)去,不過是九牛一毛

買二手別墅之后,想要住進(jìn)去,還是要收拾一下的,如果不喜歡原房東的業(yè)主裝修,拆裝修、重新裝修都是一筆不小的數(shù)目。

也許你花200萬買下的別墅,最終想要真正入住進(jìn)去,還需要再在裝修上投入100來萬甚至更多,這還不算后期的水電、物業(yè)、維護(hù)保養(yǎng)、家政等長期開支,細(xì)水長流,積少成多。

對于大部分家庭而言,住別墅,實(shí)際上就是一種純粹的消耗行為,不斷侵蝕家庭的現(xiàn)金流,成為拖累家庭財(cái)務(wù)狀況的負(fù)資產(chǎn)。

花在這套別墅身上,從你口袋里掏出來的那點(diǎn)買房錢或首付,可能只是一個開始,就像一個黑洞無底洞一樣,不斷消耗你后續(xù)的現(xiàn)金流和財(cái)力。

3、看不見的風(fēng)險,才是真正的風(fēng)險

如果說,前面的一些問題,都可以用錢來解決,那么,真正讓二手別墅購買者困擾的,也許是那些看不見的風(fēng)險。

站在原房東的角度,為什么要出賣這套別墅呢?原因無外乎以下3點(diǎn):

(1)房子什么地方有硬傷,而且不可補(bǔ)救,難以治愈

比如樓頂滲水、地下室潮濕、花園有電纜、燃?xì)夤艿啦荒茈S意挖掘等,或者是房屋結(jié)構(gòu)有瑕疵、周邊有惡鄰等,但這些問題,賣房的房東通常不會讓買家輕易知道。

甚至于,有些別墅是兇宅,裝修工人在里面出過事故的,由于別墅鄰里關(guān)系沒那么密切,周邊住戶也很難了解內(nèi)情。

(2)買了別墅就開始后悔,沒錢裝修,始終住不進(jìn)去的

這一類業(yè)主出賣的別墅,很多是沒有住過的毛坯,有的甚至是房企交房時候就是精裝房的,但是,這樣的房子,價格方面一般不會比開盤時候的售價低多少。

有裝修的,會連著裝修的成本賣給你,沒裝修的,原房東對錢那么看重,至少也不會讓自己虧本,多幾個月的貸款利息,都肯定是會讓羊毛出在羊身上的。