連續(xù)多日的降雨降溫下,重慶樓市同樣經(jīng)歷著“寒潮”過(guò)境。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,經(jīng)歷過(guò)今年5月份的市場(chǎng)高峰后,重慶主城區(qū)新房的成交套數(shù)和面積開(kāi)始出現(xiàn)連續(xù)回落,9月份的成交套數(shù)與面積均已不及5月份的三分之一,10月前三周延續(xù)回落趨勢(shì);同時(shí),重慶主城區(qū)新房成交價(jià)格自9月份出現(xiàn)微跌,10月份前三周成交價(jià)格延續(xù)下滑態(tài)勢(shì),其中第三周成交價(jià)格幾已與4月份相同。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近日走訪發(fā)現(xiàn),面臨市場(chǎng)壓力,不少樓盤(pán)采取了多種優(yōu)惠形式吸引購(gòu)房者,除上述免月供與首付分期等形式外,不少樓盤(pán)還采用“贈(zèng)送面積”、特價(jià)房、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)等方式進(jìn)行營(yíng)銷,有樓盤(pán)折扣達(dá)到總房?jī)r(jià)的9折以下,而少有折扣的樓盤(pán)也以其價(jià)格低于同片區(qū)其他樓盤(pán)為主要賣點(diǎn)。

成交下跌

經(jīng)歷過(guò)第一輪集中供地前后的火熱,如今的重慶樓市顯得尤為落寞,成交量已跌落至高點(diǎn)的三分之一以下。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),今年4月與5月,重慶新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)曾連續(xù)兩個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)70城,且至9月份仍保持上漲態(tài)勢(shì),已保持10個(gè)月的連續(xù)上漲。

但自今年7月份以后,重慶這一價(jià)格指數(shù)的環(huán)比漲幅已回落至1%以下。9月份,重慶新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.1%,漲幅回落明顯。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,今年9月份,重慶新房成交價(jià)格為15222元/平方米,較上月微跌;而9月底至10月中旬的三周,重慶單周的新房成交價(jià)格一度下滑至13941元/平方米,幾乎與4月份成交價(jià)格相同。

同時(shí),重慶新房的成交數(shù)量也出現(xiàn)明顯下滑。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,今年5月份,重慶新房成交套數(shù)與面積均達(dá)到高峰,當(dāng)月成交28610套,成交面積為319.16萬(wàn)平方米。此后重慶新房的成交數(shù)量一路下滑,9月份成交數(shù)量已不足5月份的三分之一,當(dāng)月成交7725套,成交面積為85.01萬(wàn)平方米。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù),10月底前的最后兩周,重慶主城區(qū)商品房成交面積有所上漲。但諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,10月份最后一周,重慶主城區(qū)多地新房成交價(jià)格明顯下滑,出現(xiàn)明顯以價(jià)換量趨勢(shì),且全月成交面積仍不及今年5月份的一半。

“現(xiàn)在的市場(chǎng)對(duì)于購(gòu)房者比較友好,不少樓盤(pán)都有不小的議價(jià)空間。”當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)分銷人員向記者表示,為吸引購(gòu)房者,中秋假期以來(lái)重慶樓市已推出過(guò)多種形式的促銷,不少樓盤(pán)給出的折扣達(dá)到總房?jī)r(jià)的9折以下,一些工程抵款房的優(yōu)惠更大,當(dāng)前市場(chǎng)上購(gòu)房者的議價(jià)空間較大。

記者走訪還發(fā)現(xiàn),當(dāng)前重慶樓市還存在部分少有折扣的樓盤(pán),但均以低于同區(qū)域內(nèi)其他樓盤(pán)價(jià)格為重要賣點(diǎn),給出的理由則多為第一次集中供地前開(kāi)盤(pán),開(kāi)盤(pán)價(jià)格較低;或拿地較早,成本較低且被嚴(yán)格限價(jià)等。

花式營(yíng)銷

實(shí)際上,除上述首付分期以及免除一定月供等營(yíng)銷方式外,近兩月重慶樓市也出現(xiàn)諸如贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、“贈(zèng)送花園”等營(yíng)銷方式,一些樓盤(pán)的贈(zèng)送面積甚至接近購(gòu)買的房屋實(shí)際使用面積,但均不寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同,難以確保購(gòu)房者后期權(quán)益。

“我們項(xiàng)目現(xiàn)在可以申請(qǐng)首付分期,一般是交定金后7天內(nèi)付總房款的兩成首付,剩余一成則可申請(qǐng)分期,一般可以分期三個(gè)月。”日前記者以購(gòu)房者身份走訪時(shí),青秀閱山一位置業(yè)顧問(wèn)向記者表示,其項(xiàng)目當(dāng)前除可申請(qǐng)首付分期外,還有部分房源在做特價(jià),優(yōu)惠后房?jī)r(jià)僅為原房?jī)r(jià)的9折。

上述置業(yè)顧問(wèn)還表示,其項(xiàng)目房源采用“雙陽(yáng)臺(tái)”設(shè)計(jì),兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)均有一半的面積贈(zèng)送,交房后購(gòu)房者的實(shí)際使用面積會(huì)大于相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)面積。

同樣存在以“贈(zèng)送面積”吸引購(gòu)房者的還有位于九龍坡區(qū)的另一項(xiàng)目。該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)向記者表示,其項(xiàng)目洋房產(chǎn)品位于一樓的房源均可贈(zèng)送約70或90平方米的花園,開(kāi)發(fā)商已對(duì)花園進(jìn)行圍擋,購(gòu)房者接房后除不能以磚砌圍墻進(jìn)行遮擋外,可對(duì)該部分花園進(jìn)行任意裝修自用。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,該項(xiàng)目所承諾贈(zèng)送的花園位于洋房一樓房源的前后兩側(cè),已被灌木圍擋,中間植有草坪。面對(duì)記者是否可對(duì)地面綠化進(jìn)行破壞后實(shí)施硬化以及是否涉嫌侵占公攤面積、破壞小區(qū)綠化等詢問(wèn),該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)則表示該部分贈(zèng)送面積屬于小區(qū)全體業(yè)主所有,屬于公攤面積,但按規(guī)劃并非綠化面積,購(gòu)房者接房后可對(duì)其進(jìn)行地面硬化等裝修后自用。

“不能用磚墻圍擋,但可以用欄桿或者玻璃墻進(jìn)行圍擋,地面硬化也可以做。我們項(xiàng)目所有的洋房一樓都會(huì)贈(zèng)送這樣的花園,后期不會(huì)有任何風(fēng)險(xiǎn)。”上述置業(yè)顧問(wèn)表示,雖然贈(zèng)送部分面積屬于公攤,但后續(xù)物業(yè)和其他業(yè)主并不會(huì)有異議,因?yàn)槠漤?xiàng)目所有洋房產(chǎn)品均存在贈(zèng)送花園的情況,涉及業(yè)主較多,兩個(gè)組團(tuán)共有900余戶類似的房源,且相關(guān)房源銷售時(shí)的價(jià)格確實(shí)高于其他樓層同類型的房源。

記者查詢?cè)擁?xiàng)目的備案價(jià)格發(fā)現(xiàn),其洋房產(chǎn)品位于一樓的房源備案建面單價(jià)確比同類型房源高出2000到3000余元不等。

但上述置業(yè)顧問(wèn)表示,所附贈(zèng)的花園并不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積,因而購(gòu)房者只有使用權(quán),且附贈(zèng)花園以及對(duì)購(gòu)房者后期權(quán)益的保障無(wú)法寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同。

就上述兩個(gè)項(xiàng)目存在的首付分期與“贈(zèng)送面積”等營(yíng)銷方式及后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題,記者致電致函項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司采訪,截至發(fā)稿未獲有效回復(fù)。

律師稱涉嫌違法違規(guī)

對(duì)于樓盤(pán)“贈(zèng)送面積”以及首付分期等營(yíng)銷行為,北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示,所謂“贈(zèng)送面積”涉嫌侵占公攤面積,而首付分期等在現(xiàn)實(shí)操作中往往會(huì)伴隨著開(kāi)發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為,還可能會(huì)規(guī)避銀行按揭貸款對(duì)首付款的要求,違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。

“對(duì)購(gòu)房者而言,開(kāi)發(fā)商所承諾‘贈(zèng)送’的面積可能存在侵犯公攤面積等問(wèn)題,導(dǎo)致相關(guān)‘贈(zèng)與’行為無(wú)效。現(xiàn)實(shí)中,這部分‘贈(zèng)送’面積若為公攤面積,則本就屬于全體業(yè)主的權(quán)益,即業(yè)主已向開(kāi)發(fā)商付費(fèi)購(gòu)買,若開(kāi)發(fā)商因‘贈(zèng)送’面積而對(duì)相關(guān)房源加價(jià),往往涉嫌‘二次銷售’。”王玉臣表示,若“贈(zèng)送”面積以贈(zèng)與名義寫(xiě)進(jìn)合同或完全不寫(xiě)進(jìn)合同,后期購(gòu)房者面臨侵占公共利益等爭(zhēng)議時(shí),往往無(wú)法繼續(xù)使用所謂“贈(zèng)送”面積,額外的購(gòu)房款也難以拿回,后期存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

而對(duì)于首付分期的風(fēng)險(xiǎn),王玉臣則表示,購(gòu)房者在自身資金能力受限的情況下加較大杠桿購(gòu)房,若將來(lái)不能及時(shí)支付,往往會(huì)產(chǎn)生商品房買賣糾紛;而為及時(shí)支付剩余首付款,不少購(gòu)房者還可能會(huì)卷入消費(fèi)貸、小額貸等,產(chǎn)生更多的購(gòu)房成本,一不小心還會(huì)掉入金融陷阱。

“如果購(gòu)房者后期不能按照協(xié)議分期支付,一方面可能被開(kāi)發(fā)商解除合同,另一方面還要面對(duì)融資機(jī)構(gòu)的追債,相當(dāng)麻煩。對(duì)于房企,首付分期則能夠提高銷售業(yè)績(jī),盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠,同時(shí)通過(guò)一系列融資方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上,利大于弊。”王玉臣表示,相關(guān)營(yíng)銷行為會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,但相關(guān)行為會(huì)擾亂正常的市場(chǎng)秩序,違反資金監(jiān)管、貸款監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定,房企也可能面臨被處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

就重慶樓市存在的上述營(yíng)銷行為,記者以購(gòu)房者身份致電重慶住建委房地產(chǎn)市場(chǎng)處咨詢,對(duì)方表示相關(guān)項(xiàng)目贈(zèng)送花園不寫(xiě)入購(gòu)房合同,提示購(gòu)房者要注意防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn),但表示僅是個(gè)人觀點(diǎn),不代表當(dāng)?shù)毓俜健６?dāng)記者詢問(wèn)上述營(yíng)銷行為若存在風(fēng)險(xiǎn),監(jiān)管部門(mén)應(yīng)如何監(jiān)管時(shí),對(duì)方并未正面回復(fù),也未詢問(wèn)涉及上述營(yíng)銷行為的具體項(xiàng)目名稱,僅表示相關(guān)行為由屬地管理,為記者提供了九龍坡區(qū)住建部門(mén)負(fù)責(zé)相關(guān)業(yè)務(wù)的科室電話,表示記者可向其投訴,但此后記者多次撥打相關(guān)電話均為關(guān)機(jī)狀態(tài)。

就相關(guān)營(yíng)銷行為存在的風(fēng)險(xiǎn)以及監(jiān)管措施等情況,記者致電致函重慶市住建委采訪,但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。