這個夏天,很多人意識到,買房不僅是人生中的一個里程碑,也是一個劫,這個劫的嚴重后果可能是辛苦攢錢幾十年,卻拿不回一套本該屬于自己的房子。

上周,根據網絡公開信息,網友們整理出來一張「全國業主發布強制停貸項目統計表」,短短幾天內,涉及樓盤數量迅速突破100個,其中既包含一線城市深圳、上海,也有鄭州、武漢這樣的省會城市,以及新余、湘潭、株洲這樣的三四線城市,從南到北,遍布全國。

停貸是無奈之舉,這些項目共同點在于:開發商資金鏈出問題,項目停工,難以按時交付,甚至有的已經成了爛尾樓。業主們不是不知道,強制停貸很可能讓自己的征信記錄出現污點,后患無窮,但在房貸的重壓下,他們只能聯合起來,選擇這一激烈手段。

有評論稱:這些白紙黑字的停貸通知書,是幾十萬家庭的吶喊與自救。

實際上,爛尾樓從來不是什么新鮮事,與這次轟轟烈烈的「停貸潮」相比,還有許多業主的自救,藏在無數個有家難回的日日夜夜里。

01

一本爛賬,別樣幸福

2023年11月26日,廣州澳洲山莊業主餐會正式開始前,參會的220多名業主全體靜默,為一名因病去世的業主默哀。過去二十多年,這樣并不歡快的業主聚餐舉辦了不知多少次,他們從中年人聚到老年人,平均年齡已經超過60歲,只有一個目的:救活自己的房子。

澳洲山莊是廣州規模最大、歷史最長的爛尾樓。

1993年,潮汕商人胡耀智從澳大利亞回國,在廣州買下近1000畝土地進行開發,將其命名為「澳洲山莊」,以預售房方式對外出售。和大部分開發商不同,澳洲山莊啟動時并未依靠銀行貸款,而是由胡耀智充當「銀行」的角色,以「首付3.8萬,月供480元,免利息」的方式對外售賣,業主每月直接向他支付月供。

這種銷售方式獨特新穎,吸引了大量購房者,截至1998年,澳洲山莊已賣出3000多套房屋,業主2800余戶。也就是這一年,公司財務總監何氏兄弟卷款上億元逃跑,項目資金鏈斷裂,胡耀智此前的銷售策略成為一個雷,炸碎了這2800多戶業主的家園夢。

澳洲山莊。圖源:《小康》雜志

自1998年至今,澳洲山莊已爛尾二十多年,見證了中國房地產業高歌猛進的年代,而它也像一個豐富的樣本池,包含著爛尾樓業主們的各種自救辦法。

首先是訴訟。

澳洲山莊爛尾最初幾年,業主們的起訴書像炮彈一樣飛向胡耀智,但這時的他已不再有剛回國時一斥千金的實力。除了讓他多次成為失信被執行人,這些起訴并未起到實質作用。即便如此,二十多年來,澳洲山莊的許多業主也一直堅持通過訴訟維權、自救。

2000年后,胡耀智曾與人合伙,試圖通過轉讓土地使用權盤活項目,卻導致整個項目陷入糾紛,甚至某地塊的土地證也被注銷,兩百多戶業主的房子成為「無土之屋」。為了保住自己的房子,這些業主聯合起來在行政起訴狀上簽字,集體狀告廣州市黃埔區國土資源局。

被告方越告越多,是爛尾樓業主通過訴訟自救最常遇到的情況。

開發商資金鏈斷了之后,往往會試圖通過各種方式拉攏資金,而這期間開發商手中最重要的籌碼就是還沒交付的房子,以及承載房子的土地。當這些籌碼在市場上轉悠幾圈后,業主們看到的就是一本爛賬,時間越久,業主要面臨的訴訟成本就越高,時間成本更是難以估量。

訴訟結果遙遙無期的情況下,部分業主選擇住進爛尾樓,這也是一種自救——在房貸和生活的重壓下,迫不得已的自救。

澳洲山莊業主最初的月供直接交給胡耀智,當項目出問題后,胡耀智說服業主向銀行貸款,由他承擔月供利息,慢慢地,這份承諾失效了,最終澳洲山莊的業主還是回到傳統的銀行房貸這條路上。

年過七十的老人何永年就和老伴兒一起住在澳洲山莊的爛尾樓里。1997年,他看完售樓廣告就買下一套89㎡的房子,然而等待了十多年也無法入住,期間他一直堅持按時還貸。2023年,他決定搬進開發商置換的同小區房產里。由于無人維護,小區自來水管早已銹蝕,流出來的水都是暗紅色的,無法飲用。他和老伴兒只能帶著大桶,時常爬山挑泉水回家。爬山多了,他還在半山腰開了一片荒地種了木瓜,免費提供給其他住在爛尾樓的業主。

不僅是澳洲山莊,水電是所有住進爛尾樓的業主最頭疼的問題。

單親媽媽陳艷春也住在爛尾樓里。2023年5月,陳艷春帶著女兒,成為第一戶搬進某爛尾樓小區的人家。這個小區位于昆明巫家壩,距離地標建筑昆明雙塔僅3公里,隔壁就是CBD,但這樓里卻沒水沒電,雜草叢生,以至于陳艷春曾被十幾條流浪狗圍攻。

因為疫情導致的生活壓力,小區里住進的人家越來越多,已經有三四十戶,他們搭伙吃飯,共用煤氣罐,AA制,一頓兩三塊錢,水也要在外面買了運回來,一噸10塊錢。這個爛尾樓小區有一個溫暖的名字:別樣幸福城。

陳艷春接受采訪時痛哭。圖源:澎湃新聞

業主依靠自己解決水電問題很難。

爛尾樓分為淺爛尾和深爛尾,已處理好水電管道的,如果爛尾時間不長,還能勉強住人,但像別樣幸福城這樣的深度爛尾樓來說,業主們的自救最多也就到合伙購買煤氣罐、飲用水的地步了,再往前走,就得由開發商出面與市政溝通。然而,絕大多數任由房屋爛尾的開發商無力也不愿主動承擔責任,更有甚者,開發商還會驅趕入住爛尾樓的業主。

訴訟和入住,是爛尾樓業主自救的兩個極端,前者或許還有錢有時間慢慢耗下去,而后者已經被生活逼到邊緣,不得不低頭妥協了。

02

掏錢自救,一坑接一坑

不管是訴訟,還是入住,只能算是無奈之下的自救措施,很大程度上仍然依賴開發商。但對于另一些有能力有決心的業主來說,掏錢自救,是最有效率的方式。

昆明財興盛大廈是國內為數不多由業主掏錢驅動開發商,從而自救成功的爛尾樓項目。

2008年5月,財興盛大廈開工,項目分為商務辦公、酒店公寓、臨街商鋪。2009年4月3日,大廈開始預售,所有房源被搶購一空。原定2010年交房,因開發商資金鏈斷裂,大廈成為爛尾樓。2023年起,陸續有業主搬進大廈,在沒水沒電的情況下開始生活。

轉機發生在2023年。多次維權失敗后,財興盛大廈的業主決定聯合起來,組成自救維權委員會,向開發商提出,由業主借錢給開發商完成剩余工程,之后開發商再還錢給業主。獲得當地相關部門審批后,業主們自籌1170余萬元,終于讓大廈在停工4年多后,重新開工。

2023年10月,項目完成收尾工程。2023年11月23日,財興盛大廈完成所有驗收。2023年11月19日,業主終于拿到了不動產權證書。

業主黃明買財興盛大廈的房子時,孩子還沒出生,等他熬過4年爛尾期、6年業主自救,終于拿到不動產權證書時,孩子已經11歲了。

業主自救成功后,還送了錦旗給相關部門。圖源:都市快報

即便耗時如此之久,財興盛大廈也是昆明眾多爛尾樓里第一個由業主自救盤活的項目。比財興盛大廈爛尾更晚、涉及業主更多的別樣幸福城,仍然作為城市傷疤,見證著當地房地產業的「別樣幸福」。

除了掏錢驅動開發商,還有一種業主自救方式更加直接——

這種辦法被稱為「五自自救法」:自己組織,自己籌錢,自己聯系施工方完成后續工程,自己監督,自己與政府協商基礎設施建設。采用這種辦法,業主將完全取代開發商,自己對自己的房子負責。

采取這種方式對業主的要求非常高,必須有一支堅定的業主代表隊伍,說服所有業主出資,并出具完善的監管計劃,聘請律師全程提供法律支持,并獲得政府支持,明確土地權屬,確認自救委員會的獨立主體資格,從而與施工單位、有關部門簽訂合同。

說白了,業主們必須自己成為一家開發商。國內采取這種方式自救的業主很少,因為每一個環節對于普通業主而言,都是巨大的考驗。

廣州麓景臺是屈指可數,能稱得上由業主采取「五自自救法」盤活的爛尾樓項目。

1995年,麓景臺開工,次年開始預售。2000年,麓景臺因原開發商廣州輝煌房地產發展有限公司(簡稱輝煌房地產)產生股權糾紛,被法院查封后完全停工,4年后,輝煌房地產資不抵債被注銷,項目一直爛尾,直到業主救活了這個項目。

特別的是,這次自救完全由大業主中源公司操刀——中源公司從債權方摩根士丹利買下這個項目,自投資金完成建設,而后通過驗收。舊業主可以辦理不動產權證書,但如果要收樓,就要分擔中源公司的續建費用。換言之,中源公司變成了第二個開發商。

看似大業主干了所有臟活累活,普通業主躺贏就好,但事實上,這種業主自救辦法隱患很大。

2023年,「廣漂」郭良武從廣州銀行手里,買下一套位于麓景臺(現稱麓湖御景)的拍賣房,掏空家里六個錢包付清全款后,他卻無法正常過戶,因為中源公司要收取每平米2000元的續建費用和1萬元的利息。還有18位業主和郭良武一樣,從廣州銀行那里買了房子,他們也被中源公司索要了續建費和利息。

除了不能過戶,郭良武買到的房子連住也不能住。去收房時,他才發現這些房子被人不明不白侵占了十年,這些人不是房主,也不是租客,就這么一直住在里面,而廣州銀行堅稱毫不知情。

郭良武和其他業主難以接受,跑去撬了自家的門鎖,結果被以涉嫌故意毀壞財物罪刑拘,在看守所里關了30多天。

最讓人難以置信的是,資不抵債的原開發商輝煌房地產突然復活了,還把廣州銀行告上法庭,認為廣州銀行沒有支付樓款。2023年8月11日,廣州市越秀區法院判定輝煌房地產勝訴,也就是說,郭良武向廣州銀行購房這一行為無效。錢沒了,房也沒了。

大業主中源公司盤活了麓景臺,但對于其他業主而言,房子產權究竟在哪里,后續購房者的利益究竟誰來保障,沒有人知道。

爛尾樓活了,但它也布滿雷區,而這已經是業主自救相對較好的結局,像財興盛大廈那樣業主順利拿到產權證的,鳳毛麟角。

03

難解的題

回到最近聲勢浩大的「停貸潮」。上百封強制停貸通知書砸到網上,銀行指數一周內累計下跌4.81%,三天內銀行股總體市值下跌5000億。不是停貸潮已經對銀行造成了不可挽回的損失,而是在當下這種情況下,人們的信心經不起更多考驗。

房子對中國人而言,太重要了。它叫商品房,但沒有其它任何一件商品,可以讓無數人調動幾代人的積蓄,甚至預支未來幾十年的努力去購買。它象征著家,代表著一個家庭能夠在城市立足,還和戶籍、孩子的教育等民生大事緊密相關。說得更直白一點,過去三十年,中國經濟的飛速發展和房地產行業密不可分。但就是這么重要的房子,卻屢屢出現爛尾樓問題。

有人說,這是房屋預售制帶來的惡果。

房屋預售制源于香港,時稱「樓花」。香港人的買樓熱情聞名全球,但事實上,香港爛尾樓屈指可數。因為香港開發商賣樓花前,先要自掏腰包支付買地款,同時證明自己有足夠的資金蓋樓。樓花開售后,購房人的樓款只有5%直接付給開發商,其余都要打到由律師樓托管的賬戶,每完成一個階段的工程,經過建筑師核準后,律所才會分批次打錢給開發商。直到交房前,業主都不需要申請按揭貸款、還月供,也就是說在交房之前,銀行的角色非常單一,與開發商、業主之間的關系也相對簡單。整個房屋買賣過程中,每個環節的權責都很清晰。

抄作業很簡單,但確保每一個步驟不變形,卻沒那么簡單。

從1990年代的澳洲山莊,到如今存在爛尾風險的各地樓盤,掙扎自救的業主們面臨的共同問題是:為什么自己傾盡所有,卻仍然是買房這個利益鏈條中最弱勢的一方?

過去二十多年,必須上山挑水的七旬老人何永年、遭遇流浪狗圍攻的單親媽媽陳艷春、蹲了30多天看守所的「廣漂」郭良武,以及無數在沉默中自救的爛尾樓業主,都在以親身經歷一遍遍重復這個問題,為什么呢?

他們買了房,他們沒有家。這一切本不該是這樣。