一戶商家在對租賃商鋪經營一段時間后,如果經營不善,通常會考慮將承租的商鋪轉讓或轉租。承租一個商鋪時一定要搞清楚商鋪的真正產權人是誰,如果現在的經營者不是產權人,那么就涉及轉租或轉讓的問題。在商鋪租賃中,轉租和轉讓的現象十分普遍。

轉租,就是指第一租賃人在租賃期間將房子轉租給第三人,但在轉租時經過了房東的同意,而第一租賃人與第三人之間也有租賃合同。

轉讓,就是指第一租賃人突然不做了,將店面轉給第三人,第三人在繳納一定轉讓金后仍然在原址開設便利店。

不管是用什么方式租賃的店鋪,現租戶與上一位租戶都有“轉讓費”的關系。即上一位租戶在租賃商鋪時在店鋪的裝修上投入了資金,在轉讓時要求新租賃的租戶給予一定金額作為補償。就算是沒怎么裝修或是根本沒裝修,上一位租戶仍可以向新租戶要求給予轉讓費。只要雙方協商一致,索要轉讓費并非違法行為。

小提示:在租賃店鋪之前,一定要查清楚房子的產權人!.2.1 巧妙盤店促開張

李某如今已經擁有了四五家便利店。當初他白手起家之時,看到天津市區某路的十字路口旁有一家50平方米左右的便利店要轉租,李某當機立斷想要盤下這家便利店。

但原先的店主提出轉讓費3萬元,一分錢都不能少,而李某也沒有那么多錢。因此李某就想了一個法子:讓原來的店主幫忙經營便利店三個月,他每個月給店主3000元工資,如果便利店真能賺錢就選擇租賃下這家便利店,不賺錢的話就算了。

原店主非常開心,居然有人不要店還給他發工資,簡直就是天上掉了餡餅,于是就贊同了李某的建議。

隨后李某運作便利店,并以生鮮半成品和速食品進行推廣,店內人氣很旺,三個月后他凈賺了3萬元,正好可以付轉讓費。

根據上面的案例,李某的運營模式實際上就相當于變相貸款,每月3000元就是貸款利息,他利用便利店虧損、老板著急想要盤出去的心理,用額外的小利息讓老板有了“每個月都有錢拿”的想法,從而獲得合作機會。而且對李某來說試營時間又給了自己一個“船小易掉頭”的緩沖期,如果便利店在自己接手后仍然沒有起色,說明這家店也許就是一個“死鋪”。

2.2.2 店面租賃談判技巧

店鋪的租賃費用應該是開店人最為關心的一點,具體費用全靠雙方的相互協商,因此談判租賃費用就顯得尤為重要。

砍價是有技巧的,首先看商鋪,你要覺得能賺錢。然后詢問房東租賃的房子能開什么店,對開店人有什么要求,最后才是房租的問題。

在與房東進行價格談判的時候,言語中應該帶有善意,在了解店鋪的整體情況后再進行合理的砍價。在租房談判的過程中,力求雙方都能獲得利益。談判砍價只有一個技巧,就是維持一個張力平衡,在你想要租的商鋪和房租之間做出平衡。

小貼士:不要一味追求價低,正如人們常說的那樣,“天下沒有免費的午餐”,如果一味砍價,最后協商失敗,可能反而得不償失。

2.2.3 簽訂店面租賃合同需謹慎

店鋪租賃合同涉及多方面的利益,金額通常較大,簽訂時要謹慎,最好請專業人士把關,以免合同履行過程中出現糾紛甚至引起訴訟。下面分別介紹合同簽訂前后應注意的一些問題。

1. 調查商鋪的產權

承租商鋪之前,要去該店鋪所在房地產交易中心進行產權調查,確認下面三個重要的信息。

(1)租賃的房屋必須確保是店鋪類型的,不然后患無窮。

(2)在簽署合同時確認對方必須是房東或者是二房東。

(3)確保房屋沒有存在過店鋪租賃登記信息,否則會導致承租人無法更新店鋪租賃登記信息和辦理便利店營業執照。如果自己無法查清楚的話,可以委托律師到相關部門進行調查。

2. 免租裝修期

在簽訂租賃協議時一般會注明在裝修期間免收房租,因為在簽完合同之后不可能馬上就開張營業,必定要先進行裝修,這時,出租人一般會同意不收取承租人在裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規定,因此,在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期的起止時間,免除在此期間的租賃費用。

3. 營業執照

開設便利店租賃房子最重要的就是要取得合法的營業執照。在和房東簽署店面租賃合同的時候,需要根據營業執照的需求來進行,主要涉及以下4個方面。

(1)上個店家有沒有將登記信息清除,如未清除會導致無法更新登記信息,從而使營業執照無法辦理。

(2)如果上個店家已經辦理了營業執照但還沒有將登記信息清除,這也會導致營業執照無法辦理。

(3)房東沒有告知房子不是商業房,從而無法辦理營業執照。

(4)許多便利店在營業時會涉及餐飲,這需要經過各個部門的檢查考核通過,在取得治安許可證、衛生許可證等證件后,方可取得營業執照。

4. 裝修的處置

在商鋪租賃后,裝修設計通常會用掉大量資金。為了保證店鋪裝修的正常進行,在合同中應當注意以下三個問題。

(1)在簽訂合同時應標明房東對店鋪的裝修持同意意見,特別是房東對改建、新搭建項目的意見,要約定清楚。

(2)解除合同的違約責任,在裝修之前應與房東協商一致,如果違約應做何等賠償,以降低自己所遭受的損失。(3)注明在租賃期到期之后,裝修的設備應當如何處理。

5. 水電等管線改造

因為租賃的是商鋪,會對水電和寬帶網絡有所需求,然而這些資源又會受到各種原因的影響,因此在租賃之前應去實地考察是否滿足自己便利店的需求,然后在合同中明確約定相關內容,并約定若是無法滿足,自己有權利解除合同。

6. 租賃登記

租賃合同要經過登記認證,登記認證主要是為了保證以下利益。合同是否登記并不影響其法律效力。即使沒有辦理備案登記,合同依舊會滿足條件生效且具有法律效力。但是,經過登記的合同相對更有保障,比如,房東將商鋪同時租給兩個人,其中一個合同辦理了租賃登記,另一個沒有辦理租賃登記,法律就會強制要求房東將店鋪租賃給辦理過租賃合同登記的人,而且房東還要承擔違約責任。

因此,建議商家在租賃之后盡快去地產交易中心辦理租賃合同登記備案。因為,一般情況下辦理營業執照,工商局都會要求將租賃合同進行備案登記。7. 轉租問題

在租賃店鋪時經常會遇到二房東轉租的情況。遇轉租時,需要注意以下問題。

(1)轉租時必須經過房東的同意。

(2)一般情況下原先租賃的商家會向新租賃的商家索要一筆補償費用,但這并不是法律要求的,具體金額也要通過協商之后確定。

劉某在某校區附近租了一家商鋪做餐館,生意如火如荼。但好景不長,幾個月之后就有住戶因為油煙問題向環保部門反映。環保部門上門調查之后要求劉某重新設置排煙管道。劉某很生氣:房東明明知道沒有排煙管道,卻還是把商鋪租給她當餐館,讓她白白多花掉5萬元裝修排煙管道。

小提示:在與房東或開發商簽訂租賃合同之前,要多次去實地考察,提前熟悉合同內容,切勿隨意瀏覽就盲目簽訂。